房地产时代已经谢幕 ,我为什么坚定看空房价

  2017-09-27 本文章130阅读

8月份中国的广义货币M2增速大降至8.9%,创历史最低记录。这对楼市意味着什么?


美国缩表即将来临,欧洲也在考虑退出QE,全球货币进入紧缩时代,正式宣告房价只涨不跌的时代已经谢幕。



小利益与大逻辑


政府不会让房价跌,因为房地产绑架了经济和土地财政。


首先要搞清楚房地产是如何绑架经济的。


一个国家的经济通常由「三驾马车」拉动:投资、消费、进出口


在08年金融危机之前,外需占了非常重要的作用,也就是过去几十年,我们凭借廉价的劳动力,向全世界输出中国制造,累积三万亿外汇储备的过程。


金融危机之后,外需熄火。上面迅速启动了投资这一引擎,也就是我们后面常说的「四万亿计划」。


为什么要启动投资而不是消费?


因为投资链条上的产业,多数是国有。国家可以非常迅速地对之施加影响,从而拉动经济走出危机。


但消费行为的改变,更多源自私有部门的决策,国家影响起来效果甚微。比如你要买杜蕾斯还是冈本,国家总不能强制干涉你对吧。


投资大部里,又可以细分成制造业投资、房地产投资和基建投资,后两者又是政府可以最大程度直接控制和影响的部门。


房地产绑架经济的意思,就是如果房价下跌,导致房地产投资下滑,那就会通过影响投资增速,进而拉低经济增长。


过去十年来看,投资部门对经济增长的贡献,的确居于主导地位。


于是很多人就线性外推,下一个十年,投资仍然会居于主导地位来推动中国经济的增长。这是认为房地产绑架了中国经济,所以房价不会下跌背后的立论假设。


但事实上,这一假设并不成立。


懒惰的人性,使得人们不愿意从事情的根本属性出发思考问题,而是习惯用类比归纳的方法,用历史的经验来指导未来,这被称之为线性外推。


线性外推的思维,必须建立在事物发生作用的条件和背景一致的基础上,才能正确。


中国自四万亿以来,靠投资稳经济的弊端已经越来越明显。


最重要的两大问题:债务高企与产能过剩,已经成为阻碍中国经济中长期健康发展的核心问题。


这一点我知道,你知道,上面也知道。这就是为什么上面要搞供给侧改革的根本原因。


继续大水漫灌搞投资,靠基建,房地产来拉动经济,难道你认为三四五线城市都应该建机场,造地铁?难道你认为四五六线城市都应该把郊区拆了全部造上商品房?


比如,四川的两个三线城市之间造一条高铁,一天只开三趟车,也没办法保证一半的上座率,请问这样的高铁造起来干啥?财政的亏损最后谁来买单?


靠投资拉动经济已经不可持续,但在经济下行压力极大时,一次次被用来「力挽狂澜」。每一次对投资的放纵,带来的都是更深远问题的堆积。


不然你认为为什么钢铁煤炭去个产能那么困难?


这条路再走十年,必死无疑。这个根本不用争论,稍微有点经济常识的人,都懂。


一个持续不能出清的经济系统,最终必然走向自我崩溃。自我崩溃是市场的自我调节,是供需出清最暴力也是最痛苦的方式。所谓出清,就是让经济里的供需,重新平衡。


因此,中长期的大逻辑是:


必须要搞供给侧改革,必须放弃饮鸩止渴的经济治理思路。


一直不放弃房地产对经济的大比例拉动,就是饮鸩止渴。


房价下跌导致的短期经济下行,地方财政收入减少,以及银行坏账,相较于上面的大逻辑,都只是小利益。


事实上,早在2010年,银监会就对银行做过房价下跌的压力测试,结果表明在房价下降30%的前提下,样本银行房地产不良贷款率会上升2.2个百分点,税前利润下降20%。这并非是一个不能承受的水平。


小利益和大逻辑之下,孰轻孰重,不言自明。


此外,你也得明白,政府政策的效力,也是有边界的。政府不是万能的,政策也不是可以主导一切的。


经济规律的作用,政策只能起着扰动的作用,而无法替代。说经济规律在中国失效,是开车只知道看后视镜,不看前方的短视行为。


随着经济系统本身堆积的矛盾越来越多,政策的边际作用会越来越低。


反过来想就特别容易理解,如若存在一个万能的政府,经济周期早就该被消灭了。


因为政府并不希望经济出现繁荣-衰退的周期波动,政府如若是万能的,早就应该把衰退消灭,只留下周期里的繁荣了。


事实上呢?经济周期吞噬了无数个政策甚至政府,但还没有哪个政府可以消灭周期。这就是经济规律的作用。


为什么经济周期不能被消灭?因为周期背后的根本驱动力是人性。人性不曾被消灭,周期也就不曾被消灭。



房企就看得准市场吗?



开发商一直在高价拿地,他们不可能亏钱,房价怎么可能下跌。


这个逻辑犯了最幼稚的错误:权威崇拜。


为什么开发商的决策就一定是对的?开发商对市场的预判一定正确吗?


2010年房地产调控,一二线成为重点地区,当时不少房地产企业包括巨头万科、中海、保利等都纷纷跑到三四线城市拿地。这些大企业认为,一二线已经日趋饱和,应该到三四线去开拓新的市场。


后来不少中小房企也跟随大哥们的步伐,纷纷扎入三四线城市。


再后来呢,等大家拿了很多地,房子开工造起来,最后发现根本没有想象那么大的需求。库存开始大规模堆积,到现在也还没完全消化。不少资金周转困难的中小房企欲哭无泪。


再比如,龙头万科也曾判断深圳的房价已经到顶,不会上涨太多。可是谁又会料到最近这轮暴涨,深圳房价半年之内就接近翻倍呢?


房企也只是市场的参与者,他们并不能总是判断对风向。


很多时候,房企也只是在赌。赌什么?赌的不是需求,是央妈放水,这个后面再说。


认为房地产企业高价拿地,房价就不会跌的,是典型的权威崇拜的思想。这种思想认为,人家是专业的,是行业内部人员,总不会错。


事实是,在大的机会面前,权威人士的预期,进而带动市场一致的预期,往往都是错的。


这一点在最近的金融市场里,尤其明显。老铁们回想一下,当时市场主流对英国脱欧,对川普当选的预期,是不是都错得一塌糊涂?


这是因为移动互联网的深入发展,已经彻底改变了社会信息的构成。


传统精英建制下的「权威」媒体(纸媒/广电等)所释放的信息,已经不能左右甚至代表全社会的信息。


在互联网行业里也有不少「业内大佬看走眼」的故事。


当年马化腾带着QQ去找张朝阳,打算把公司卖给他。张一看,说你这破玩儿,我找几个大学生三个月就能比你做得好,怎么可能值50万。


马云曾经也去找过马化腾投资阿里,但是马化腾不看好,亦然拒绝了马云。


美团的创始人王兴曾经找到周鸿祎,但是后者仅仅就看了一眼王兴,就断定这丫干不成什么大事。


滴滴创始人程维找到王兴,给他演示完滴滴产品,只收到两个字总结:垃圾。还被后者以商业大佬的姿态教训了一番。


不要迷信「大佬」、「专家」、「权威」,他们在平常的判断可能是正确的,但面临大的时代机会,这些人的判断往往是错误的,其根源是路径依赖:


让他们成功的经验,也正好是让他们看不到新方向的障碍。


房地产企业的动向,某种意义上,和上面提到的大佬们的观点,是一样的。


权威的观点,只能作为参考。任何时候,判断事物的发展方向,都应该有自己独立的思考体系,有自己批判的标准,这样才不会在观点市场里迷失了自己。



支撑房价的是需求和地价吗?



需求那么旺盛,地价那么高,房价怎么可能会跌!


这个逻辑包括但不限于如下这些细分因素:


城市区位、资源聚集、城镇化、刚需、人口......


这是常见的分析房价的逻辑。比如认为上海的资源聚集作用无比牛逼,所以需求只会越来越大,未来还要翻好几倍,房价不可能出现下跌。


换个思路,城镇化的进程,人口规模,上海的「区位优势」,是最近三五年才有的?倒推十年,这些因素就不存在了?为啥那个时候价格没有猛涨?


就问你,有没有被问得一脸懵逼!


有时候,想问题换个思路就会豁然开朗,但人们总是很懒。懒得从根本点出发想问题,懒得反思别人的观点。


懒惰往往导致致命的错误。


虽然被问得一脸懵逼,但肯定有老铁还是会问:


供需决定价格,天经地义,难道这个逻辑还有错?


没错,但是这个逻辑仅仅在一个层面上没有错。这个层面是:


货币供给水平不发生变化时。


价格表面上看是供需形成,但是供需背后是什么?是货币。


如果一个月房贷是一万块,你有买房子的刚性需求。如果因为房贷利率的上涨,变成一万五,两万,三万,五万呢?你这个刚性需求还存在吗?


利率不可能这种涨法,但是其中的逻辑,没有问题。


同样,有人认为地价已经很贵,房价凭什么降。比如,地价已经2万了,房价总不能降得比地价还便宜吧?


假设一个经济系统里的货币供应是2万,全部进入土地市场,只有一平米土地,此时地价是2万。但如果货币收缩到一万五,依然全部进入土地市场,土地还是一平米,地价还能2万?


你能揪着自己脑袋离开地球?


无论是所谓的需求支撑房价,还是地价支撑房价,再深入一层的逻辑,都对应到货币上。


货币多了,需求才能多。货币多了,地价才能涨得起来。


之前黄奇帆的万字长文里就提到,他主政重庆,控制地价的方法非常简单:只需要卡住房企拿地的融资即可。房企拿地必须自己的钱,不能找银行借钱,你看还有没有那么多地王?


地王炒起来,都是拼房企的融资能力,谁能借更多的钱,谁就能高价拿到地。高价拿地没关系,只要房价不跌,房子转手一卖,老百姓乖乖为房企买单。


看明白这个游戏了吗?


不管是地价还是所谓的刚需,都是货币进去搞出来的结果。


如果把货币给你卡住,融资成本给你提上去,很多刚需就变成软需甚至直接消失了,地价也就涨不起来了。


房价不是由供需决定的,也不是由地价决定的,是由背后的货币决定的。


这就是我为什么一直说,看房价只需要盯住货币变化即可,这不是分析得太简单,这是根本逻辑,是大道至简。


货币由什么决定?


一个自然的延伸问题:货币由什么决定?


这涉及到货币系统的问题,在早年的时候,货币系统是基于商品挂钩的,比如黄金本位制,那时的货币发行必须基于对应的黄金储备,所以不会像今天这么滥发。


金本位崩溃后,就进入了法定货币系统,或者叫信用货币体系。这个体系下面,简单来说,就是国家信用作为担保,按照法律规定来发货币。


可是不要忘了,法律也是国家制定的,可以随时修改,比如老美就修改法律上调了好多次国债上限。


所以货币发行到底由什么决定?谁有权制定法律,谁就能决定啊!


只要是人决定的,就一定会超发。因为超发货币,相当于向老百姓收税,叫铸币税,或者通货膨胀税,不超发是瓜的。


过去十年,中国的货币供给一直在扩张,但CPI并没有怎么上涨,为什么?


因为货币的大头,都被富人撸走啦!奢侈消费品在涨价,房子在猛涨。但是猪肉,鸡蛋价格,等等消费品,不但没涨,有时还在跌。而CPI只计算后面这些。


这叫富人通胀,穷人通缩。


可是货币是不是可以无限制永远宽松下去?


当然不行,这涉及到两个问题:


第一个问题是国内的通胀。

第二个问题是国外的相对购买力。


对中国来说,房价的上涨吸纳了第一个问题的压力。所以过去十年人们一直处在低通胀(CPI)的幻觉当中。


第二个问题,由于美国欧洲日本过去十年也都在狂印货币,一轮又一轮的量化宽松,所以相对购买力也没有出现大的问题。


岁月静好,一片欢乐祥和。但所有的周期,总会迎来拐点。这是一个不言自明的真理。


全球货币宽松的周期拐点,随着美联储2014底首次加息,以及今年进入加速加息的通道,正式到来。


美联储货币开始紧缩,欧洲也在考虑跟进,中国怎么可能独善其身?


有人说中国有资本管制,不用管老美怎么玩儿,这是痴人说梦。


你还指望能回到大清闭关锁国的时代?如今国际间的贸易,投资,深入得你根本不可能独善其身。中国多少大宗商品要靠进口,多少粮食要靠进口。


要参与国际经济,就不可能不管美国。


美国货币结束宽松时代,进而牵引全球货币进入紧缩时代,回归常态化的过程,中国作为全球第二大经济体受到的影响,首当其冲。


计算只从内部来看,我们也存在金融部门过度加杠杆导致风险堆积难以识别的问题。


因此上面开启了金融去杠杆的历史进程,这一进程目前已初见成效。


货币市场利率飙升(不知道货币市场是什么不要紧,看看余额宝收益就知道了),银行资金紧张,连续提高房贷利率,同业存单净发行大幅下降,M2增速历史首次跌破两位数……



在全球货币进入紧缩时代的大幕已经拉开时,还在鼓吹房价暴涨,不是没有常识,就是用心险恶。


前一个十年,超发的货币,大部分通过资产价格泡沫进入了富人的口袋,穷人反而在面临「降价」的通缩。


下一个十年,富人们看明白货币即将不可回头地进入紧缩时代,那他们手上的房子怎么办呢?当然是编个美丽的故事,让穷人们来接盘啦。


当老铁们聚齐两代之力冲进房市时,富人们则完成了完美的撤退。


货币宽松时代,通胀是富人对穷人的一次收割。货币紧缩时代,忽悠穷人买房,则完成了对穷人的二次收割。