8月份中国的广义货币M2增速大降至8.9%，创历史最低记录。这对楼市意味着什么？

美国缩表即将来临，欧洲也在考虑退出QE，全球货币进入紧缩时代，正式宣告房价只涨不跌的时代已经谢幕。

小利益与大逻辑

政府不会让房价跌，因为房地产绑架了经济和土地财政。

首先要搞清楚房地产是如何绑架经济的。

一个国家的经济通常由「三驾马车」拉动：投资、消费、进出口。

在08年金融危机之前，外需占了非常重要的作用，也就是过去几十年，我们凭借廉价的劳动力，向全世界输出中国制造，累积三万亿外汇储备的过程。

金融危机之后，外需熄火。上面迅速启动了投资这一引擎，也就是我们后面常说的「四万亿计划」。

为什么要启动投资而不是消费？

因为投资链条上的产业，多数是国有。国家可以非常迅速地对之施加影响，从而拉动经济走出危机。

但消费行为的改变，更多源自私有部门的决策，国家影响起来效果甚微。比如你要买杜蕾斯还是冈本，国家总不能强制干涉你对吧。

投资大部里，又可以细分成制造业投资、房地产投资和基建投资，后两者又是政府可以最大程度直接控制和影响的部门。

房地产绑架经济的意思，就是如果房价下跌，导致房地产投资下滑，那就会通过影响投资增速，进而拉低经济增长。

过去十年来看，投资部门对经济增长的贡献，的确居于主导地位。

于是很多人就线性外推，下一个十年，投资仍然会居于主导地位来推动中国经济的增长。这是认为房地产绑架了中国经济，所以房价不会下跌背后的立论假设。

但事实上，这一假设并不成立。

懒惰的人性，使得人们不愿意从事情的根本属性出发思考问题，而是习惯用类比归纳的方法，用历史的经验来指导未来，这被称之为线性外推。

线性外推的思维，必须建立在事物发生作用的条件和背景一致的基础上，才能正确。

中国自四万亿以来，靠投资稳经济的弊端已经越来越明显。

最重要的两大问题：债务高企与产能过剩，已经成为阻碍中国经济中长期健康发展的核心问题。

这一点我知道，你知道，上面也知道。这就是为什么上面要搞供给侧改革的根本原因。

继续大水漫灌搞投资，靠基建，房地产来拉动经济，难道你认为三四五线城市都应该建机场，造地铁？难道你认为四五六线城市都应该把郊区拆了全部造上商品房？

比如，四川的两个三线城市之间造一条高铁，一天只开三趟车，也没办法保证一半的上座率，请问这样的高铁造起来干啥？财政的亏损最后谁来买单？

靠投资拉动经济已经不可持续，但在经济下行压力极大时，一次次被用来「力挽狂澜」。每一次对投资的放纵，带来的都是更深远问题的堆积。

不然你认为为什么钢铁煤炭去个产能那么困难？

这条路再走十年，必死无疑。这个根本不用争论，稍微有点经济常识的人，都懂。

一个持续不能出清的经济系统，最终必然走向自我崩溃。自我崩溃是市场的自我调节，是供需出清最暴力也是最痛苦的方式。所谓出清，就是让经济里的供需，重新平衡。

因此，中长期的大逻辑是：

必须要搞供给侧改革，必须放弃饮鸩止渴的经济治理思路。

一直不放弃房地产对经济的大比例拉动，就是饮鸩止渴。

房价下跌导致的短期经济下行，地方财政收入减少，以及银行坏账，相较于上面的大逻辑，都只是小利益。

事实上，早在2010年，银监会就对银行做过房价下跌的压力测试，结果表明在房价下降30%的前提下，样本银行房地产不良贷款率会上升2.2个百分点，税前利润下降20%。这并非是一个不能承受的水平。

小利益和大逻辑之下，孰轻孰重，不言自明。

此外，你也得明白，政府政策的效力，也是有边界的。政府不是万能的，政策也不是可以主导一切的。

经济规律的作用，政策只能起着扰动的作用，而无法替代。说经济规律在中国失效，是开车只知道看后视镜，不看前方的短视行为。

随着经济系统本身堆积的矛盾越来越多，政策的边际作用会越来越低。

反过来想就特别容易理解，如若存在一个万能的政府，经济周期早就该被消灭了。

因为政府并不希望经济出现繁荣-衰退的周期波动，政府如若是万能的，早就应该把衰退消灭，只留下周期里的繁荣了。

事实上呢？经济周期吞噬了无数个政策甚至政府，但还没有哪个政府可以消灭周期。这就是经济规律的作用。

为什么经济周期不能被消灭？因为周期背后的根本驱动力是人性。人性不曾被消灭，周期也就不曾被消灭。

房企就看得准市场吗？

开发商一直在高价拿地，他们不可能亏钱，房价怎么可能下跌。

这个逻辑犯了最幼稚的错误：权威崇拜。

为什么开发商的决策就一定是对的？开发商对市场的预判一定正确吗？

2010年房地产调控，一二线成为重点地区，当时不少房地产企业包括巨头万科、中海、保利等都纷纷跑到三四线城市拿地。这些大企业认为，一二线已经日趋饱和，应该到三四线去开拓新的市场。

后来不少中小房企也跟随大哥们的步伐，纷纷扎入三四线城市。

再后来呢，等大家拿了很多地，房子开工造起来，最后发现根本没有想象那么大的需求。库存开始大规模堆积，到现在也还没完全消化。不少资金周转困难的中小房企欲哭无泪。

再比如，龙头万科也曾判断深圳的房价已经到顶，不会上涨太多。可是谁又会料到最近这轮暴涨，深圳房价半年之内就接近翻倍呢？

房企也只是市场的参与者，他们并不能总是判断对风向。

很多时候，房企也只是在赌。赌什么？赌的不是需求，是央妈放水，这个后面再说。

认为房地产企业高价拿地，房价就不会跌的，是典型的权威崇拜的思想。这种思想认为，人家是专业的，是行业内部人员，总不会错。

事实是，在大的机会面前，权威人士的预期，进而带动市场一致的预期，往往都是错的。

这一点在最近的金融市场里，尤其明显。老铁们回想一下，当时市场主流对英国脱欧，对川普当选的预期，是不是都错得一塌糊涂？

这是因为移动互联网的深入发展，已经彻底改变了社会信息的构成。

传统精英建制下的「权威」媒体（纸媒/广电等）所释放的信息，已经不能左右甚至代表全社会的信息。

在互联网行业里也有不少「业内大佬看走眼」的故事。

当年马化腾带着QQ去找张朝阳，打算把公司卖给他。张一看，说你这破玩儿，我找几个大学生三个月就能比你做得好，怎么可能值50万。

马云曾经也去找过马化腾投资阿里，但是马化腾不看好，亦然拒绝了马云。

美团的创始人王兴曾经找到周鸿祎，但是后者仅仅就看了一眼王兴，就断定这丫干不成什么大事。

滴滴创始人程维找到王兴，给他演示完滴滴产品，只收到两个字总结：垃圾。还被后者以商业大佬的姿态教训了一番。

不要迷信「大佬」、「专家」、「权威」，他们在平常的判断可能是正确的，但面临大的时代机会，这些人的判断往往是错误的，其根源是路径依赖：

让他们成功的经验，也正好是让他们看不到新方向的障碍。

房地产企业的动向，某种意义上，和上面提到的大佬们的观点，是一样的。

权威的观点，只能作为参考。任何时候，判断事物的发展方向，都应该有自己独立的思考体系，有自己批判的标准，这样才不会在观点市场里迷失了自己。

支撑房价的是需求和地价吗？

需求那么旺盛，地价那么高，房价怎么可能会跌！

这个逻辑包括但不限于如下这些细分因素：

城市区位、资源聚集、城镇化、刚需、人口......

这是常见的分析房价的逻辑。比如认为上海的资源聚集作用无比牛逼，所以需求只会越来越大，未来还要翻好几倍，房价不可能出现下跌。

换个思路，城镇化的进程，人口规模，上海的「区位优势」，是最近三五年才有的？倒推十年，这些因素就不存在了？为啥那个时候价格没有猛涨？

就问你，有没有被问得一脸懵逼！

有时候，想问题换个思路就会豁然开朗，但人们总是很懒。懒得从根本点出发想问题，懒得反思别人的观点。

懒惰往往导致致命的错误。

虽然被问得一脸懵逼，但肯定有老铁还是会问：

供需决定价格，天经地义，难道这个逻辑还有错？

没错，但是这个逻辑仅仅在一个层面上没有错。这个层面是：

货币供给水平不发生变化时。

价格表面上看是供需形成，但是供需背后是什么？是货币。

如果一个月房贷是一万块，你有买房子的刚性需求。如果因为房贷利率的上涨，变成一万五，两万，三万，五万呢？你这个刚性需求还存在吗？

利率不可能这种涨法，但是其中的逻辑，没有问题。

同样，有人认为地价已经很贵，房价凭什么降。比如，地价已经2万了，房价总不能降得比地价还便宜吧？

假设一个经济系统里的货币供应是2万，全部进入土地市场，只有一平米土地，此时地价是2万。但如果货币收缩到一万五，依然全部进入土地市场，土地还是一平米，地价还能2万？

你能揪着自己脑袋离开地球？

无论是所谓的需求支撑房价，还是地价支撑房价，再深入一层的逻辑，都对应到货币上。

货币多了，需求才能多。货币多了，地价才能涨得起来。

之前黄奇帆的万字长文里就提到，他主政重庆，控制地价的方法非常简单：只需要卡住房企拿地的融资即可。房企拿地必须自己的钱，不能找银行借钱，你看还有没有那么多地王？

地王炒起来，都是拼房企的融资能力，谁能借更多的钱，谁就能高价拿到地。高价拿地没关系，只要房价不跌，房子转手一卖，老百姓乖乖为房企买单。

看明白这个游戏了吗？

不管是地价还是所谓的刚需，都是货币进去搞出来的结果。

如果把货币给你卡住，融资成本给你提上去，很多刚需就变成软需甚至直接消失了，地价也就涨不起来了。

房价不是由供需决定的，也不是由地价决定的，是由背后的货币决定的。

这就是我为什么一直说，看房价只需要盯住货币变化即可，这不是分析得太简单，这是根本逻辑，是大道至简。

货币由什么决定？

一个自然的延伸问题：货币由什么决定？

这涉及到货币系统的问题，在早年的时候，货币系统是基于商品挂钩的，比如黄金本位制，那时的货币发行必须基于对应的黄金储备，所以不会像今天这么滥发。

金本位崩溃后，就进入了法定货币系统，或者叫信用货币体系。这个体系下面，简单来说，就是国家信用作为担保，按照法律规定来发货币。

可是不要忘了，法律也是国家制定的，可以随时修改，比如老美就修改法律上调了好多次国债上限。

所以货币发行到底由什么决定？谁有权制定法律，谁就能决定啊！

只要是人决定的，就一定会超发。因为超发货币，相当于向老百姓收税，叫铸币税，或者通货膨胀税，不超发是瓜的。

过去十年，中国的货币供给一直在扩张，但CPI并没有怎么上涨，为什么？

因为货币的大头，都被富人撸走啦！奢侈消费品在涨价，房子在猛涨。但是猪肉，鸡蛋价格，等等消费品，不但没涨，有时还在跌。而CPI只计算后面这些。

这叫富人通胀，穷人通缩。

可是货币是不是可以无限制永远宽松下去？

当然不行，这涉及到两个问题：

第一个问题是国内的通胀。

第二个问题是国外的相对购买力。

对中国来说，房价的上涨吸纳了第一个问题的压力。所以过去十年人们一直处在低通胀（CPI）的幻觉当中。

第二个问题，由于美国欧洲日本过去十年也都在狂印货币，一轮又一轮的量化宽松，所以相对购买力也没有出现大的问题。

岁月静好，一片欢乐祥和。但所有的周期，总会迎来拐点。这是一个不言自明的真理。

全球货币宽松的周期拐点，随着美联储2014底首次加息，以及今年进入加速加息的通道，正式到来。

美联储货币开始紧缩，欧洲也在考虑跟进，中国怎么可能独善其身？

有人说中国有资本管制，不用管老美怎么玩儿，这是痴人说梦。

你还指望能回到大清闭关锁国的时代？如今国际间的贸易，投资，深入得你根本不可能独善其身。中国多少大宗商品要靠进口，多少粮食要靠进口。

要参与国际经济，就不可能不管美国。

美国货币结束宽松时代，进而牵引全球货币进入紧缩时代，回归常态化的过程，中国作为全球第二大经济体受到的影响，首当其冲。

计算只从内部来看，我们也存在金融部门过度加杠杆导致风险堆积难以识别的问题。

因此上面开启了金融去杠杆的历史进程，这一进程目前已初见成效。

货币市场利率飙升（不知道货币市场是什么不要紧，看看余额宝收益就知道了），银行资金紧张，连续提高房贷利率，同业存单净发行大幅下降，M2增速历史首次跌破两位数……

在全球货币进入紧缩时代的大幕已经拉开时，还在鼓吹房价暴涨，不是没有常识，就是用心险恶。

前一个十年，超发的货币，大部分通过资产价格泡沫进入了富人的口袋，穷人反而在面临「降价」的通缩。

下一个十年，富人们看明白货币即将不可回头地进入紧缩时代，那他们手上的房子怎么办呢？当然是编个美丽的故事，让穷人们来接盘啦。

当老铁们聚齐两代之力冲进房市时，富人们则完成了完美的撤退。

货币宽松时代，通胀是富人对穷人的一次收割。货币紧缩时代，忽悠穷人买房，则完成了对穷人的二次收割。